Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds (auch: Immobilienbeteiligungen) gelten seit Jahren als beliebte Anlageform in Deutschland. Zudem sorgten die hohe Renditeprognosen und die (vermeintlich) erzielbaren Steuervorteile dafür, dass Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds zum Klassiker für die Altersvorsorge avancierten.  


Nicht zuletzt die Finanzkrise der Jahre 2008/2009 verdeutlichte den Anlegern, dass die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds keineswegs ein sicherer und solider Baustein für die Altersvorsorge darstellt, sondern äußerst risikobehaftet ist. Zahlreiche Fondsgesellschaften mussten bereits Insolvenz anmelden, andere stehen kurz davor. Die zukünftige Entwicklung des Marktes ist derzeit nicht absehbar.


Hintergrundinformationen


Mit dem Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds erwirbt der Anleger eine unternehmerische Beteiligung an der Fondsgesellschaft. Geschlossene Immobilienfonds sind naturgemäß als Personengesellschaften, in der Regel als GmbH & Co. KG, vergleichsweise selten als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ausgestaltet. Bei der GmbH & Co. KG   beteiligt sich der Anleger entweder direkt als Kommanditist oder über einen Treuhänder als sog. mittelbarer Treuhandkommanditist an  der Fondsgesellschaft. Bei der GbR wird der Anleger grundsätzlich unmittelbarer Gesellschafter und haftet mit seinem gesamten (Privat-)Vermögen für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft.


Risiken


Mit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds sind erhebliche Risiken verbunden, über die die Anleger bei Zeichnung der Beteiligung regelmäßig nicht aufgeklärt worden sind. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit, werden nachfolgend exemplarisch einige dieser Risiken im Zusammenhang mit der gängigen Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds in Form einer GmbH & Co. KG aufgezählt. Im Einzelfall können weitere spezifische Risiken hinzukommen, die für jede Beteiligung gesondert geprüft werden müssen. Zu den grundsätzlichen Risiken zählen:


  • das Vermietungsrisiko (Einnahmeausfälle sowie Kosten bei fehlender Vermietung)

  • einen etwaigen Wertverfall des Objekts/der Objekte aufgrund mangelnder Instandhaltungsmaßnahmen

  • einen etwaigen Wertverfall des Objekts/der Objekte aufgrund unterlassener Verwaltungs- und Administrationsmaßnahmen

  • den hochspekulativen Charakter der Anlagen mit Totalverlustrisiko

  • einen etwaigen Ausschüttungsstopp sowie eine evtl. Ausschüttungsrückforderungen (Nachschusszahlungen)
  • die unbesicherten Wechselkursrisiken (wenn Beteiligungsbeträge und/oder Mieten nicht in EUR geleistet werden)
  • die eingeschränkte Fungibilität für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds mangels Existenz eines geregelten Marktes, sowie
  •  die Ungeeignetheit der Beteiligungen als sichere Geldanlage und für die Altersvorsorge.


Zudem sind Bankberater nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich verpflichtet, einen Anleger ausdrücklich auf die an die beratende Bank fließenden Rückvergütungen aus Vertriebsprovisionen hinzuweisen. Denn nur dann kann ein Anleger erkennen, ob sich die beratende Bank aufgrund (der Höhe) der an sie fließenden Provisionen in einem Interessenkonflikt befunden oder aber ob sie „neutral“ beraten hat. Zusammengefasst muss der Anleger sich folgende Frage stellen können: Hat die Bank die Beteiligung angeboten, weil sie von dem zugrundeliegenden Konzept überzeugt gewesen ist, oder hat die Bank bei der Auswahl der empfohlenen Beteiligung ihr Augenmerk doch eher auf die Höhe der erzielbaren Provision gerichtet.  


Unsere Erfahrungen


Aus unserer langjährigen anwaltlichen Praxis ist uns bekannt, dass Bankberater aber auch „freie“ (Finanz-)Berater und/oder sog. Vertriebsgesellschaften ihre Kunden oftmals nur unzulänglich über die mit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds verbundenen Risiken aufgeklärt haben, die höchstrichterlich normierten Grundsätze zur sog. anleger- und objektgerechten Beratung also gerade nicht eingehalten worden sind. In einer Vielzahl uns bekannter Fälle liegt daher der Verdacht einer systematischen Falschberatung der Anleger nahe.


Unser Fazit


Betroffenen Anlegern, die nicht ausreichend über die mit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds verbundenen  Risiken aufgeklärt wurden, könnten Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche gegenüber der beratenden Bank, dem ("freien") Finanzberater oder der Vertriebsgesellschaft zustehen.


Die marginalen Risikohinweise in einer Kurzübersicht/einem Flyer zu einer Immobilienbeteiligung oder gar die Übergabe eines überdimensionierten Emissionsprospektes können die gebotene individuelle und persönliche Beratung der Anleger regelmäßig nicht ersetzen.


Unsere Handlungsempfehlung

 

Nutzen Sie die Möglichkeit, einer unverbindlichen und kostenfreien Ersteinschätzung Ihres Falls durch die SCS Rechtanwaltskanzlei. Gerne besprechen wir mit Ihnen die sachverhaltsrelevanten Informationen/Unterlagen und erörtern Ihnen die Chancen und Risiken einer etwaigen Geltendmachung von Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen gegenüber der beratenden Bank/dem Finanzberater/der Vertriebsgesellschaft in Ihrem konkreten Fall. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!