Schrottimmobilien

Der Begriff Schrottimmobilie steht als Synonym für den fremdfinanzierten Erwerb von Eigentumswohnungen als steueroptimierte Kapitalanlage und zur Altersvorsorge.

 

Wesentliches Merkmal einer Schrottimmobilie ist, dass sie zu einem deutlich übersetzten Kaufpreis veräußert wurde und heute einen wesentlich niedrigeren (oder gar keinen) Wert mehr hat.

 

Die Bezeichnung Schrottimmobilien ist darauf zurück zu führen, dass diese Immobilien nicht das einbringen, was die Vermittler zunächst versprachen. Obwohl der Begriff eher umgangssprachlich anmutet, hat er sich zwischenzeitlich eingebürgert und auch Eingang in die höchstrichterliche Rechtsprechung gefunden.

 

Hintergrundinformationen

 

Anfang der 90er Jahre begann die Immobilienbranche verstärkt fremdgenutze Eigentumswohnungen nicht nur an die privilegierten Bevölkerungsschichten sondern auch an die sog. Normalverdiener zu verkaufen. Mehr als 300.000 Anleger investierten in derartige Steuersparmodelle und kauften überteuerte Immobilien. Die Finanzierung wurde von großen deutschen Kreditinstituten – u.a. von der Deutschen Bausparkasse Badenia AG  – übernommen. Sowohl der Immobilienerwerb, als auch die erforderlichen Finanzierungsverträge wurden regelmäßig über Strukturvertriebe vermittelt, die die Anleger zu Hause aufsuchten und diesen den Erwerb einer Eigentumswohnung in rhetorisch geschulter Art und Weise anempfahlen.

 

Die jeweiligen Vermittler aus den Strukturvertrieben gaben in der Regel an, die Immobilie würde sich allein durch die zu erzielenden Steuervorteile und Mieteinnahmen tragen. Die Rechnung ging jedoch regelmäßig nicht auf; die tatsächlichen Mieteinnahmen blieben hinter den prognostizierten Mieteinnahmen zurück und die Steuervorteile reichten nicht aus, um das Darlehen zu bedienen. Die vermeintlichen Vorteile der Investition sind regelmäßig nicht eingetreten. Dafür haben sich die mit der Anlageform verbundenen Risiken verwirklich.

 

Risiken

 

Mit dem Erwerb einer fremdfinanzierten Eigentumswohnung zur Altersvorsorge und als Steuersparmodell sind erhebliche Risiken verbunden, über die die Anleger bei Erwerb der Eigentumswohnung und dem Abschluss des Finanzierungsvertrags/der Finanzierungsverträge regelmäßig nicht aufgeklärt worden sind. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit, werden nachfolgend exemplarisch einige dieser Risiken aufgezählt. Im Einzelfall können weitere spezifische Risiken hinzukommen, die für jeden Erwerbsvorgang gesondert geprüft werden müssen. Zu den grundsätzlichen Risiken zählen:

 

• ein (drastischer) Anstieg des monatlichen Eigenaufwandes, bspw. auf Grund des anempfohlenen Finanzierungsmodells
• die Nachteile im Falle des Beitritts zu einer sog. Mietpool-Gemeinschaft/ die Insolvenz eines sog. Mietgaranten
• einen etwaigen Wertverfall der Eigentumswohnung aufgrund mangelnder Instandhaltungsmaßnahmen
• einen etwaigen Wertverfall des Objekts aufgrund unterlassener Verwaltungs- und Administrationsmaßnahmen
• das Vermietungsrisiko (Einnahmeausfälle sowie Kosten bei fehlender Vermietung)
• die mangelnde Werthaltigkeit der Immobilie/der sittenwidrig übersetzte Kaufpreis
•  die Ungeeignetheit einer fremdfinanzierten und fremdgenutzten Eigentumswohnung als sichere Geldanlage und für die Altersvorsorge.

 

Unsere Erfahrungen

 

Aus unserer langjährigen anwaltlichen Praxis ist uns bekannt, dass „freie“  Handelsvertreter und/oder sog. Vertriebsgesellschaften ihre Kunden oftmals nur unzulänglich über die mit dem Erwerb einer fremdfinanzierten Eigentumswohnung verbundenen Risiken aufgeklärt haben, die höchstrichterlich normierten Grundsätze zur sog. anleger- und objektgerechten Beratung also gerade nicht eingehalten worden sind. In einer Vielzahl uns bekannter Fälle liegt daher der Verdacht einer systematischen Falschberatung der Erwerber nahe.

 

Aber nicht nur die jeweiligen „Vermittler“ und/oder Vertriebsgesellschaften haben die Kunden fehlerhaft beraten. Oftmals lag auch ein sog. „institutionalisiertes Zusammenwirken“ des finanzierenden Kreditinstituts  mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts  vor, das auch zur Haftung der kreditgebenden Bank führen kann.

 

Unser Fazit

 

Betroffenen Anlegern, die nicht ausreichend über die mit dem Erwerb und der Finanzierung einer zur Fremdnutzung angedachten  Eigentumswohnung verbundenen  Risiken aufgeklärt wurden, könnten Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche gegenüber dem Verkäufer/dem Vertreiber des Objekts und/oder der finanzierenden Bank zustehen.

 

 

Unsere Handlungsempfehlung

 

Nutzen Sie die Möglichkeit, einer unverbindlichen und kostenfreien Ersteinschätzung Ihres Falls durch die SCS Rechtanwaltskanzlei. Gerne besprechen wir mit Ihnen die sachverhaltsrelevanten Informationen/Unterlagen und erörtern Ihnen die Chancen und Risiken einer etwaigen Geltendmachung von Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen gegenüber dem Berater/der Vertriebsgesellschaft und/oder der kreditgebenden Bank in Ihrem konkreten Fall. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!