IVG EuroSelect 12 "London Wall" / PFM EuroSelect 12 "London Wall"
Der geschlossene Immobilienfonds IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG „London Wall“, nunmehr: PFM EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG "London Wall" (kurz: EuroSelect 12) hat bereits per 31.12.2008 die sog. „Loan-to-Value-Klausel“ überschritten und befindet sich derzeit in einer wirtschaftlichen Schieflage. Sinkende Büromietpreise und die vergleichsweise schwache britische Währung führen zur Verunsicherung der Anleger. Erhebliche Verluste sind vorprogrammiert.
Fondskonzept und Fondsobjekt der EuroSelect 12
Der EuroSelect 12 wurde im Jahre 2006 von der IVG Immobilien AG aufgelegt. Die Fondsgesellschaft hat bereits im Januar 2006 das im Jahr 1991 errichtete Fondsobjekt, ein Bürogebäude in London-City (54-63 London Wall/ 20-30 Copthall Avenue), mit einer Nutzfläche von 24.250 qm erworben.
Die Beteiligung der Anleger erfolgte in EUR, die erstmalige Kündigung für die Anleger ist für den 31.12.2023 vorgesehen. Die Einnahmen der Gesellschaft (aus Vermietung des Fondsobjekts) erfolgen in britischen Pfund (GBP), das Fremdkapital wurde ebenfalls in GBP aufgenommen.
Die Anleger haben sich, wie bei geschlossenen Immobilienfonds üblich, als Direktkommanditist oder (unmittelbar) über die Treuhänderin als (mittelbarer) Treuhandkommanditist an der Fondsgesellschaft beteiligt.
Ein Großteil der jährlichen Mieteinnahmen (rd. 92 %) ist bis 28.09.2016 durch einen Mietvertrag mit der ING Intermediate Holdigs Ltd., eine 100%ige Tochtergesellschaft der ING Group N.V. gesichert.
Die aktuelle Situation der EuroSelect 12
Aufgrund einer marktbedingten Abwertung des Beteiligungsobjektes wurde im Rahmen einer Überprüfung per 31.12.2009 erstmals eine Verletzung der sog. „Loan-to-Value-Klausel“ (LTV), also eine Verletzung des im Darlehensvertrag vereinbarten Verhältnisses zwischen Wert des Objekts und der Darlehenssumme festgestellt.
Zähe Verhandlungen mit der finanzierenden Bank haben dazu geführt, dass diese bis zum 30.06.2014 auf Konsequenzen aufgrund der LTV-Verletzung verzichtet hat. Im Gegenzug hierzu hat sich die Fondsgesellschaft u.a. verpflichtet, für die Jahre 2009-2012 Sondertilgungen in Höhe von rd. 8. Mio. GBP an die Bank zu leisten. Hinzu kommen Liquiditätsansparungen auf ein an die Bank verpfändetes „Cash-Sweep Konto“.
Seit Januar 2012 ist das Fondsobjekt wieder voll vermietet. Allerdings läuft der befristete Mietvertrag mit der Hauptmieterin, der ING Intermediate Holdigs Ltd., per 28.09.2016 aus. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses ist nicht zu erwarten. Damit sinkt das LTV-Verhältnis weiter.
Laut einem aktuellen Gutachten liegt der Wert der Immobilie lediglich noch bei 131 Mio. GBP. Dies hat zur Folge, dass weitere Verhandlungen mit der finanzierenden Bank geführt werden müssen. Die Bank hat im Vorfeld bereits darauf hingewiesen, dass sie die seitens der Fondsgeschäftsführung vorgeschlagenen Sondertilgungen als nicht ausreichend erachte. Unter diesem Gesichtspunkt prüft die Fondsgesellschaft derzeit, ob das anvisierte Fortführungskonzept überhaupt noch tragfähig ist und sucht nach alternativen Lösungsmöglichkeiten. Sollte keine Einigung erzielt werden, könnte die Bank das Darlehen fällig stellen und die Fondsgesellschaft müsste die Immobilie veräußern. Der derzeit erzielbare Verkaufserlös dürfte indes nicht ausreichen, um noch Auszahlungen an die Anleger zu realisieren.
Ihre (rechtlichen) Möglichkeiten als Anleger der EuroSelect 12
Anlegern der EuroSelect 12, die nicht bzw. nicht hinreichend über die mit der unternehmerischen Beteiligung verbundenen Risiken aufgeklärt wurden, könnten Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche gegenüber der beratenden Bank, dem ("freien") Finanzberater oder der Vertriebsgesellschaft zustehen. Entscheidend ist hierbei, ob der Anleger anlage- und objektgerecht beraten wurde. Bei fehlerhaften Prospekten sind zudem Ansprüche gegenüber den Prospektverantwortlichen/-veranlassern in Betracht zu ziehen.
Die von der SCS Rechtsanwaltskanzlei vertretenen Anleger der EuroSelect 12 haben uns im Hinblick auf die Beratung durchweg bestätigt, dass diese weder über die allgemeinen Risiken im Zusammenhang mit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds, noch über die spezifischen Risiken der EuroSelect 12, wie beispielsweise die vereinbarte Loan-to-Value-Klausel oder das Währungsrisiko (Einlagesumme in EUR, Mieteinnahmen und Fremdkapital in GBP) aufgeklärt worden sind.
Sofern die Beratung durch einen Bankberater erfolgt ist, wäre dieser zudem verpflichtet gewesen, den Anleger ausdrücklich auf die an die beratende Bank fließenden Rückvergütungen aus Vertriebsprovisionen hinzuweisen. Denn nur dann kann ein Anleger erkennen, ob sich die beratende Bank aufgrund (der Höhe) der an sie fließenden Provisionen in einem Interessenkonflikt befunden oder aber ob sie „neutral“ beraten hat.
In einer Vielzahl der uns bekannten Fälle haben die beratenden Banken – insbesondere die Commerzbank AG oder die ehemalige Dresdner Bank AG (heute ebenfalls: Commerzbank AG) - die Anleger gerade nicht auf ihr eigenes Provisionsinteresse hingewiesen.
Unsere Handlungsempfehlung für Anleger der EuroSelect 12
Nutzen Sie, als Anleger der EuroSelect 12, die Möglichkeit, einer unverbindlichen und kostenfreien Ersteinschätzung Ihres Falls durch die SCS Rechtanwaltskanzlei. Gerne besprechen wir mit Ihnen die sachverhaltsrelevanten Informationen/Unterlagen und erörtern Ihnen die Chancen und Risiken einer etwaigen Geltendmachung von Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen gegenüber der beratenden Bank/dem Finanzberater/der Vertriebsgesellschaft und/oder den Prospektverantwortlichen in Ihrem konkreten Fall. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!