PFM EuroSelect 14 "The Gherkin" / IVG EuroSelect 14 "The Gherkin"

Der geschlossene Immobilienfonds PFM EuroSelect Vierzehn GmbH & Co. KG  „The Gherkin“, ehemals: IVG EuroSelect Vierzehen GmbH & Co. KG (kurz: EuroSelect 14) steht kurz vor dem aus. In Folge der Wirtschaftskrise sind die Immobilienpreise in London teilweise drastisch gesunken, so dass auch die Immobilie „The Gherkin“ an Wert eingebüßt hat. Die finanzierende Bank hat am 23.04.2014 sämtliche Darlehen gekündigt und die Fondsgesellschaft zur Rückzahlung aufgefordert. Erhebliche Verluste für die Anleger sind vorprogrammiert.

 

Fondskonzept und Fondsobjekt der EuroSelect 14

 

Der EuroSelect 14 wurde im Jahre 2007 von der IVG Immobilien AG aufgelegt.  Die Fondsgesellschaft hat mittelbar rd. 50 % der Immobilie „The Gherkin“ in London erworben, das Objekt selbst steht im wirtschaftlichen Eigentum der Objektgesellschaft 30 St Mary Axe (Bermuda) L.P.

 

Die Beteiligung der Anleger erfolgte in EUR, die erstmalige Kündigung für die Anleger ist für den 31.12.2020 vorgesehen. Die Einnahmen der Gesellschaft (aus Vermietung des Fondsobjekts) erfolgen in britischen Pfund (GPR), das Fremdkapital wurde in Schweizer Franken (CHF) aufgenommen.

 

Die Anleger haben sich, wie bei geschlossenen Immobilienfonds üblich, als Direktkommanditist oder (unmittelbar) über die Treuhänderin als (mittelbarer) Treuhandkommanditist an der Fondsgesellschaft beteiligt.

 

Die aktuelle Situation der EuroSelect 14

 

Aufgrund einer marktbedingten Abwertung des Beteiligungsobjektes wurde erstmals am 28.02.2009 und neuerlich am 20.02.2011 eine Verletzung der sog. „Loan-to-Value-Klausel“ (LTV), also eine Verletzung des im Darlehensvertrag vereinbarten Verhältnisses zwischen Wert des Objekts und der Darlehenssumme festgestellt.

 

Hintergrund dessen sind zunächst die zeitweise stark sinkenden Büromietpreise in London und die damit verknüpfte marktbedingte Abwertung des Beteiligungsobjekts „The Gherkin“. Hinzu kommt, dass die Darlehen in CHF valutieren und der Schweizer Franke eine erhebliche Aufwertung erfahren hat. Dies hatte zur Folge, dass die zur Prüfung der Einhaltung der Beleihungsgrenze in GBP umzurechnenden Darlehensverbindlichkeiten gestiegen sind. 

 

Nach zähen Verhandlungen über eine Umstrukturierung der Darlehensverträge haben die Gesellschafter der IVG EuroSelect 14 im Februar 2013 für die Teilumwandlung des CHF-Darlehens in ein GBP-Darlehen votiert.

 

Dennoch hat die finanzierende Bank unter dem 23.04.2014 die Darlehen, im Wesentlichen wegen Verletzung der „Loan-to-Value-Klausel“, fällig gestellt und die Fondsgesellschaft zur sofortigen Rückführung der Verbindlichkeiten aufgefordert. Das Beteiligungsobjekt wurde sodann unter Zwangsverwaltung gestellt. Infolge dessen steht das Beteiligungsobjekt „The Gherkin“ derzeit zum Verkauf.

 

Wenngleich sich der Immobilienmarkt in London zwischenzeitlich positiv entwickelt hat, müssen sich die Anleger bei einer Verwertung, also dem Verkauf der Immobilie „The Gherkin“, darauf einstellen, dass der erzielbare Verkaufserlös nicht ausreichend sein dürfte, um  Auszahlungen an die Anleger zu realisieren.       

 

Ihre (rechtlichen) Möglichkeiten als  Anleger der EuroSelect 14

 

Anlegern der EuroSelect 14, die nicht bzw. nicht hinreichend über die mit der unternehmerischen Beteiligung verbundenen Risiken aufgeklärt wurden, könnten Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche gegenüber der beratenden Bank, dem ("freien") Finanzberater oder der Vertriebsgesellschaft zustehen. Entscheidend ist hierbei, ob der Anleger anlage- und objektgerecht beraten wurde. Bei fehlerhaften Prospekten sind zudem Ansprüche gegenüber den Prospektverantwortlichen/-veranlassern in Betracht zu ziehen.

 

Die von der SCS Rechtsanwaltskanzlei vertretenen Anleger der IEuroSelect 14 wurden regelmäßig weder über die allgemeinen Risiken im Zusammenhang mit der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds, noch über die spezifischen Risiken der EuroSelect 14 aufgeklärt. Als spezifische Risiken sind hier insbesondere das Währungsrisiko  (aus Anlegersicht sowohl das Verhältnis EURO/GPB als auch CHF/GBP) als auch die vereinbarte "Loan-to-Value-Klausel" aufgeklärt.

 

Sofern die Beratung durch einen Bankberater erfolgt ist, wäre dieser zudem verpflichtet gewesen, den Anleger  ausdrücklich auf die an die beratende Bank fließenden Rückvergütungen aus Vertriebsprovisionen hinzuweisen. Denn nur dann kann ein Anleger erkennen, ob sich die beratende Bank aufgrund (der Höhe) der an sie fließenden Provisionen in einem Interessenkonflikt befunden oder aber ob sie „neutral“ beraten hat.

 

Die Beteiligung an der EuroSelect 14 wurde in einer Vielzahl der uns bekannten Fälle über die Deutsche Bank PGAG und über die ehemalige Dresdner Bank AG (heute: Commerzbank AG) vermittelt. Die beratenden Banken haben die Mandanten der SCS Rechtsanwaltskanzlei gerade nicht auf ihr eigenes Provisionsinteresse hingewiesen.

 

Unsere Handlungsempfehlung für Anleger der EuoSelect 14

 

Nutzen Sie, als Anleger der EuroSelect 14, die Möglichkeit, einer unverbindlichen und kostenfreien Ersteinschätzung Ihres Falls durch die SCS Rechtanwaltskanzlei. Gerne besprechen wir mit Ihnen die sachverhaltsrelevanten Informationen/Unterlagen und erörtern Ihnen die Chancen und Risiken einer etwaigen Geltendmachung von Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen gegenüber der beratenden Bank/dem Finanzberater/der Vertriebsgesellschaft und/oder den Prospektverantwortlichen in Ihrem konkreten Fall. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!