Deutsche Bausparkasse Badenia AG zur Rückabwicklung verurteilt

BGH, Beschluss vom 15.04.2008, Az. XI ZR 76/07

Mit Beschluss vom 15.04.2008 hat der 11. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die Nichtzulassungsbeschwerde der Deutschen Bausparkasse Badenia AG gegen ein Urteil des Kammergerichts Berlin zurück gewiesen und somit bestätigt, dass die Deutsche Bausparkasse Badenia AG die Kläger so stellen muss, als hätten diese die Kapitalanlage nie erworben.

Der Sachverhalt

Die Kläger erwarben zu Kapitalanlagezwecken im Jahre 1996 eine Eigentumswohnung aus einem in Wuppertal gelegenen Gebäudekomplex. Die Finanzierung des Eigentumserwerbes erfolgte über die Deutsche Bausparkasse Badenia AG im Rahmen des sog. „Dortmunder Modells". Gleichsam traten die Kläger auf „Empfehlung" der Verkäuferfirma der Mietpoolgemeinschaft des streitgegenständlichen Objektes bei. Bereits im ersten Jahr nach dem Erwerb der Eigentumswohnung war festzustellen, dass die prognostizierten Mietpoolausschüttungen unrealistisch gewesen sind. Nachdem das Darlehen notleidend wurde, leitete die Deutsche Bausparkasse Badenia AG Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ein. Hiergegen wandten sich die Kläger mit einer Vollstreckungsgegenklage. Im Laufe des Rechtsstreits wurde festgestellt, dass die prognostizierten Mietpoolausschüttungen von Anfang an unrealistisch gewesen sind. Ferner sah das Kammergericht Berlin es als erwiesen an, dass der Kaufpreis für die Eigentumswohnung sittenwidrig überteuert war, da ein grasses Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und den tatsächlichen Wert der Wohnung bestünde.

Die Entscheidung

Das Landgericht Berlin hat die Vollstreckungsgegenklage der Kläger noch abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht Berlin jedoch ausgeurteilt, dass die Zwangsvollstreckung der Deutschen Bausparkasse Badenia AG unzulässig gewesen ist. Des Weiteren hat das Kammergericht entschieden, dass die Deutsche Bausparkasse Badenia AG Schadensersatz an die Kläger leisten muss und ihr im Gegenzug das Eigentum an der „Schrottimmobilie" zu übertragen ist. Im Ergebnis hat das Kammergericht Berlin eine Haftung der Deutschen Bausparkasse Badenia AG in zweifacher Hinsicht unter dem Gesichtspunkt eines sog. Wissensvorsprungs bejaht. Zum einen bestehe ein solcher hinsichtlich der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für die Eigentumswohnung, zum anderen hinsichtlich der unrealistisch prognostizierten Mietpoolausschüttungen.

Das Fazit

Wird der Erwerber einer Immobilie über die erzielbaren Mieteinnahmen und/oder die Angemessenheit des (sittenwidrig übersetzten) Kaufpreises der Eigentumswohnung arglistig getäuscht, haftet das Kreditinstitut, sofern diesem eine Kenntnis von der arglistigen Täuschung vorgeworfen werden kann. Sofern - wie in dem streitigen Sachverhalt - ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen dem Verkäufer und dem Kreditinstitut zu bejahen ist, greift zudem eine Beweislastumkehr zu Lasten der Bank. Das Kreditinstitut muss somit beweisen, dass es von der arglistigen Täuschung des Erwerbers keine Kenntnis hatte.

Vorinstanzen

Landgericht Berlin, Urteil vom 31.03.2004, Az. 4 O 500/03
Kammergericht Berlin, Urteil vom 24.11.2006, Az. 21 U 121/04