Köllner & Co. KG zur Rückabwicklung verurteilt

BGH, Urteil vom 30.11.2007, Az. V ZR 284/06

Mit Urteil vom 30.11.2007 hat der Bundesgerichtshof die Köllner & Co. KG aus dem Westfälischen Harsewinkel neuerlich verurteilt, einen im Jahre 1997 geschlossenen Immobilienkaufvertrag komplett rückabzuwickeln.

Der Sachverhalt
Die Kläger erwarben im Jahre 1997 eine Eigentumswohnung in einem in Bielefeld gelegenen Objekt. Verkäufer der Immobilie war die Köllner & Co. KG. Auf Vermittlung eines Repräsentanten der Köllner & Co. KG erfolgte die Finanzierung des Eigentumserwerbes über die Deutsche Bausparkasse Badenia AG im Rahmen des sog. "Dortmunder Modells". Gleichsam traten die Kläger auf "Empfehlung" der Köllner & Co. KG der Mietpoolgemeinschaft des streitgegenständlichen Objektes bei. Bereits im ersten Jahr nach dem Erwerb der Eigentumswohnung verzeichnete der Mietpool erhebliche Unterdeckungen, welche in diesem und auch in den Folgejahren zu erheblichen Nachzahlungen der einzelnen Eigentümer führte. Ursache für das sog. Abstürzen des Mietpools in die Verlustzone waren ansteigende Leerstände in dem Objekt und hohe Reparaturkosten.

Die Entscheidung
Das Oberlandesgericht Hamm hatte die Köllner & Co. KG aufgrund dessen mit Urteil vom 16.11.2006 zur Rückabwicklung des Kaufvertrages verurteilt. Die Köllner & Co. KG hat  gegen dieses Urteil Revision vor dem Bundesgerichtshof eingelegt, welche indes seitens des Bundesgerichtshofs abgewiesen wurde. Der Bundesgerichtshof sah es als erwiesen an, dass die Köllner & Co. KG aufgrund fehlerhafter Beratung über die Rentabilität des Objektes haftet. Hierbei hat der Bundesgerichtshof insbesondere darauf abgestellt, dass der Verkäufer einer Immobilie zu Anlagezwecken im Rahmen eines Beratungsvertrages verpflichtet ist, dem Interessenten nicht lediglich nur die Funktionsweise eines Mietpoolvertrages zu erläutern, sondern diesen auch im Hinblick auf die mit dem Beitritt zu einer Mietpoolgemeinschaft verbundenen Risiken aufzuklären. Insbesondere muss der Verkäufer darauf hinweisen, dass in dem dem Käufer vorgerechneten Mietertrag ein angemessenes Mietausfallrisiko nicht einkalkuliert sei.


Das Fazit
Wenn der Käufer also auf Empfehlung des Verkäufers einer Mietpoolgemeinschaft betritt, ist der Verkäufer verpflichtet, das Risiko erhöhter Instandsetzungskosten und das Vermietungsrisiko fremder Wohnungen nicht nur anzusprechen, sondern auch - etwa durch Abschläge bei den Einnahmen oder durch Zuschläge bei den monatlichen Belastungen - angemessen bei der Darstellung der Erträge (beispielsweise in der Musterrentabilitätsberechnung oder den Besuchsberichten) zu berücksichtigen. Unterlässt  er diese Aufklärung ist er ggf. zur Rückabwicklung des Kaufvertrages verpflichtet.

Vorinstanzen
Landgericht Paderborn, Urteil vom 16.01.2006, Az. 4 O 120/05
Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 26.10.2006, Az. 22 U 33/06